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新冠疫情的复杂变化影响了办公室租赁房地产市场。在新常态下，随着经济复苏和企业恢复运营，办公室租赁市场将如何发展？

专家表示，自2022年第一季度起，经历两年多疫情的办公室市场持续出现积极信号：出租率开始上升，租金逐渐恢复稳定，扩租需求强劲回归。以下是部分专家和市场研究机构的分析与预测。

办公室也需要更多配套设施

越南戴德梁行总经理裴庄女士指出，灵活办公模式使许多企业更容易招聘人才。地理距离不再是员工和雇主最重要的考虑因素，住房及交通补贴等成本也明显降低。在燃油价格上涨、内城区办公中心高峰时段交通拥堵的背景下，灵活办公更具吸引力。

“虽然许多客户发现远程办公并未降低员工效率，但他们仍认为，长期增加远程工作会影响生产力、企业文化及创新。新员工和初级员工更需要面对面交流、融入团队并接受上级指导。对于人口较多或大城市居住空间有限的家庭，在家办公尤其困难，许多人无法拥有专门的工作空间。”裴庄女士说。

业主和办公室租户面临的挑战，是如何吸引员工回到办公室。员工的期望已不限于景观优越的甲级写字楼，还包括便利停车、健身房和水疗等健康服务、丰富的零售餐饮，以及公园、空中花园和室内绿植等绿色空间。部分员工人数较多的企业还在办公区设置供应餐饮的食堂，受到员工欢迎。

每周部分时间在办公室工作的模式正变得更加普遍，尤其是在电子商务企业。越南企业也增加了多样化空间，例如供员工专注工作的单人隔间、促进团队合作的灵活长桌，以及健身房和休息室等娱乐与健康设施。办公室因而成为企业留住和招聘人才、传达品牌与文化的重要工具。

戴德梁行专家总结道：“全球疫情带来的复杂挑战，要求员工和企业作出调整，以留住人才并鼓励员工重返办公室。未来的工作场所将是一个生态系统，让员工在工作空间类型、工作时间及周边设施方面拥有更多选择。”

信息通信技术企业推动办公室需求增长

河内第一太平戴维斯商业租赁部高级总监黄月明女士表示，信息通信技术行业的快速增长将带动企业扩大办公面积。这一趋势在河内和胡志明市两大市场均已显现。

Artemis大厦内的科技公司办公室

仅2022年第一季度，信息通信技术企业就跻身办公室租赁需求最高的行业。在河内，该行业占租赁市场份额的16%；在胡志明市，该行业占新租面积的54%，远高于分销业的17%以及金融、银行和保险业的14%。

“当前办公室供应仍十分充足，分布于城市各区。国内外大型信息通信技术企业多集中在河内西部。与还剑郡等中心地区相比，纸桥郡等西部区域租金更合理，单层平均面积也更大，便于企业设计和管理办公空间，并为未来扩张留出余地。类似地，胡志明市该行业企业倾向选择中心区以外的地点，尤其是第二郡和第七郡等新城区。”黄月明女士表示。

她补充说，信息通信技术行业需要复杂的机器和设备，因此对办公楼技术参数提出严格要求。

企业通常寻找楼面承重能力较强、符合服务器机房标准的项目。机房存放着大量重要资产，因此承重条件是选址时的重要评估标准。

其次，大楼的配电柜和发电机必须有足够容量，保障企业稳定运营。该行业用电量很高，因此信息通信技术企业也倾向选择按绿色标准开发的写字楼。绿色建筑可降低企业日常高耗电对外部环境的影响。

第一太平戴维斯专家说：“基于这些明确的技术要求，信息通信技术企业倾向优先选择甲级写字楼。由经验丰富、信誉良好的开发商建设的项目通常能够满足这些条件。要求较低的企业则会选择租金更加合理的乙级写字楼。”

绿色办公室日益流行

河内世邦魏理仕分公司总监阮怀安女士认为，商业和社会活动限制逐步解除、国际航班恢复，增强了办公室市场的信心。疫情期间保持稳定的办公室租金也开始回升。

积极寻找办公室的租户主要来自信息技术和房地产等快速发展的行业。河内的新办公室需求集中于巴亭郡、栋多郡及西部地区。

预计2022年需求将显著增长，现有楼宇出租率保持稳定。河内办公室市场也将迎来大量新增供应，满足本地及外国企业的需求。现有项目平均挂牌租金预计到年底仅小幅上涨1%至2%。

疫情带来的一个积极变化，是人们更加重视可持续经济发展。越来越多的建筑按绿色建筑认证标准规划和建设。

事实上，多年来开发商和业主一直努力提高建筑的可持续性和运营效率，降低能耗，以支持长期运营。

另一方面，为满足员工需求，许多企业正在探索混合办公、健康关怀等新的工作方式，打造更重视协作和员工福利的办公空间。

安薇撰文，越南房地产杂志

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