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<h3 style="text-align: justify;">起步与发展</h3>
<p style="text-align: justify;">2010年以前，河内办公室总供应面积约为67.7万平方米。到2020年第四季度，供应量已增长逾3.2倍，接近220万平方米。</p>
<p style="text-align: justify;">市场增长不仅体现在数量上，租赁空间的质量也显著提升。2020年第三季度，河内一座甲级写字楼成为当地首个获得LEED绿色建筑认证的项目。这一权威认证用于评价建筑的可持续性。该楼为要求较高的租户提供了新的总部选址，也开启了跨国公司将绿色标准纳入办公室选址条件的新阶段。</p>
<p style="text-align: justify;">随后，更多办公室租赁项目宣布争取LEED认证，预计于2022年下半年完工。</p>
<p style="text-align: justify;">虽然<a href="http://theartemis.vn/" target="_blank">河内办公室市场</a>仍属新兴市场，楼宇等级标准尚不明确，仲量联行观察到，<a href="http://theartemis.vn/" target="_blank">河内写字楼</a>开发商越来越重视建筑质量和租户需求。过去十年，采用架空地板的写字楼明显增加，一些新楼还安装空气及净水系统，营造更健康的工作环境。</p>
<p style="text-align: justify;">过去十年，<a href="http://theartemis.vn/" target="_blank">河内办公室市场</a>也在地理范围上迅速扩展，并将继续进入新区域。2010年前，办公区主要集中在还剑郡及周边。2010年至2013年，纸桥郡和南慈廉郡等河内西部地区供应激增。租户从<a href="http://theartemis.vn/" target="_blank">办公室租金</a>高昂的市中心转向西部，租用全新建成、<a href="http://theartemis.vn/" target="_blank">租金</a>只有一半或更低的<a href="http://theartemis.vn/" target="_blank">办公空间</a>。</p>
<p style="text-align: center;"><img alt="" src="/public/upload/images/Boanhchenlogo-08.jpg" style="width: 750px; height: 500px;" /><br /><em>Artemis大厦</em></p>
<p style="text-align: justify;">西迁趋势使<a href="http://theartemis.vn/" target="_blank">河内办公室租金</a>有所回落。2010年前，甲级写字楼租金为每平方米每月47至48美元；在企业迁离市中心的高峰期，2015年第一季度降至25美元。</p>
<p style="text-align: justify;">供应快速增长加剧了西部写字楼争取租户的竞争。河内京南地标72大厦是典型例子。这座72层大楼于2011年10月竣工，当时是河内最高建筑，提供近10万平方米办公空间。</p>
<p style="text-align: justify;">京南地标72大厦的落成深刻改变了<a href="http://theartemis.vn/" target="_blank">河内办公室市场</a>。业主采取更灵活的优惠吸引租户，例如延长装修免租期、增加免租时间以降低实际租金，以及提供免费停车位。</p>
<p style="text-align: justify;">2010年至2015年是<a href="http://theartemis.vn/" target="_blank">河内办公室市场</a>快速发展的时期。租户在搬迁时选择众多、议价能力更强，形成租户市场。租金下降、优惠增加及经济发展，促使这五年市场净吸纳面积达到77.1万平方米，是上一阶段的4.3倍。</p>
<p style="text-align: justify;">2015年后，由于租金触底，开发商投资更谨慎，办公室供应一度放缓。部分2015年前竣工的大型楼宇难以提高出租率。韩国乐天集团在河内投资的首个商业项目——河内乐天中心尤为突出。其高品质装修促使需求从西部转向巴亭郡和栋多郡等河内中城区。</p>
<p style="text-align: justify;">西迁原本是降低租金成本的选择，但基础设施有限，让企业承担了较高的隐性通勤成本。凭借居中的位置，河内乐天中心在竣工后约两年内吸引大量租户，填满其约4.5万平方米可租面积的大部分。巴亭郡和栋多郡其他办公项目也受益于租户对成本与通勤时间平衡的追求。</p>
<p style="text-align: justify;">因此，2015年后，市场出租率在地理分布上更趋均衡，主要分布于市中心、巴亭—栋多地区和西部地区。</p>
<p style="text-align: justify;">河内办公室市场的转变</p>
<p style="text-align: justify;">2015年后，<a href="http://theartemis.vn/" target="_blank">河内办公室市场</a>逐渐转为业主市场。变化缓慢，直到2018年第四季度甲级写字楼出租率创下96.1%的纪录，趋势才变得明显。租户可选空间前所未有地少，业主在筛选租户和谈判时拥有更大主动权。</p>
<p style="text-align: justify;">然而，2020年的新冠疫情重塑了河内乃至全球办公室市场。大规模远程办公首次跨行业出现。过去主要属于自由职业者的非固定办公方式，如今几乎所有行业都可允许员工远程或在家工作。</p>
<h3 style="text-align: justify;">河内办公室市场逐渐转为业主市场。</h3>
<p style="text-align: justify;">2020年至2022年，仲量联行的客户对办公室运营作出许多调整，包括员工分组轮流到岗、允许远程办公、缩减租赁面积以控制成本，以及从传统办公室迁至服务式办公室。</p>
<p style="text-align: justify;">尽管越南较好地控制了疫情，疫情在全球范围内的严重影响预计仍将持续改变企业使用办公室的习惯。</p>
<p style="text-align: center;"><img alt="" src="/public/upload/images/Boanhchenlogo-03.jpg" style="width: 752px; height: 532px;" /><br /><em>河内办公室市场逐渐转为业主市场。</em></p>
<p style="text-align: justify;">业主还需持续投资楼宇卫生与安全，保障租户的工作环境。世界各地的建筑正采用无接触门禁等技术降低疾病传播风险。河内的一些楼宇，尤其是仍在开发中的项目，也在研究把这些技术用于出入管理。</p>
<h3 style="text-align: justify;">河内办公室租赁市场的未来</h3>
<p style="text-align: justify;">由于市中心土地稀缺，未来的办公室开发预计将集中在外围地区。新项目开发商需要提高空间品质和使用体验，增强竞争力、吸引租户。LEED、WELL、EDGE、LOTUS和Greenmark等绿色建筑标准正在帮助项目获得租户青睐，申请认证的办公室项目越来越多。自2017年以来，获绿色认证的办公建筑显著增加；越南北部53座以上绿色建筑中，约12座为获认证的办公建筑。</p>
<p style="text-align: justify;">除开发商建设绿色建筑外，一些国际办公室租户也主动为自己的办公场所申请绿色认证，以提升工作环境质量。</p>
<p style="text-align: justify;">我们认为，绿色建筑发展将成为未来市场的主导趋势，开发商和办公室租户都会参与其中。</p>
<p style="text-align: justify;">河内周边卫星城市的发展将为包括办公室在内的商业项目提供土地，长期改变市场格局。根据仲量联行的信息，一些大型房地产集团在郊区拥有可开发多达100万平方米办公室的土地储备，规划展望至2030年。如果这些项目落地，未来十年办公室分布将向更广阔区域延伸。</p>
<p style="text-align: justify;">郊区写字楼必须以有竞争力的租金，吸引希望节省成本的大面积市区租户。不过，项目成功仍取决于基础设施改善，以及从市区前往郊区的通勤时间是否合理。</p>
<p style="text-align: justify;">越南在东南亚的重要地理位置推动了工业地产的发展。全球大型企业进入市场，也将为办公室，尤其是首都市场带来良好需求。仲量联行相信，未来十年办公室市场仍将活跃，并具有较大发展潜力。</p>
<p style="text-align: justify;"><em>来源：<a href="https://www.joneslanglasalle.com.vn/" target="_blank">越南仲量联行</a>北部市场总监阮云</em></p>
<p style="text-align: justify;"><em>据《经济生活》</em></p>
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<p style="text-align: justify;">如果您有意租赁<strong><a href="http://theartemis.vn/" target="_blank">河内办公楼或购物中心</a></strong>的空间，并希望了解详细信息，请联系我们：</p>
<p style="text-align: justify;"><big>租赁热线：0911 422 911</big></p>
<p style="text-align: justify;"><big>网站：theartemis.vn</big></p>
<p style="text-align: justify;"><big>脸书：<a href="https://www.facebook.com/ArtemisOfficeForLease" target="_blank">Artemis办公室租赁</a></big></p>