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过去两个月，越南各地出现了多家新零售店。优衣库越南在海防和胡志明市西贡中心开设了两家面积达数千平方米的门店。家居品牌无印良品在河内开设第三家门店，面积1,700平方米。手袋品牌Desino重返胡志明市Takashimaya购物中心，珠宝品牌Pandora近期也在河内开设新店。根据Savills越南的报告，今年还可能有更多海外品牌进入越南。

零售场地租赁需求上升

繁华城区和购物中心的零售门店不断增加，推动零售场地租赁市场复苏。

Savills越南零售租赁部负责人陈范芳娟表示，零售场地需求已经增加，许多企业计划扩大业务。中央厨房、卫星配送门店和多品牌综合店等新业态也让租赁市场更加活跃。

零售市场复苏的迹象预计将在未来一段时间推高场地租赁需求，带动新店开业。

芳娟还指出，电子商务继续保持活跃，因为消费者延续了疫情两年间形成的网购习惯。

一些经营良好的线上零售商正在增设实体展示和销售网点，以提升商品吸引力及顾客体验。消费者可在线比较商品和价格，到店查看实物，再选择最方便的渠道完成购买。

换言之，线上线下融合的经营模式，也在推动零售场地租赁市场回暖。

零售业复苏预计将增加开设新店的场地需求，报价租金也可能小幅上涨。

租金和租赁政策正在变化

越南建设部报告称，2022年第一季度，商业及零售场地在受到新冠疫情严重冲击后，已显现积极复苏迹象。

MM Mega Market、AEON Mall、Central Retail、Saigon Co.op、Winmart和Thế Giới Di Động等国内外大型零售商，正扩大网络和门店规模，较2021年末进一步推高商业场地租赁需求。

因此，大型购物中心和超市的商铺入驻率较2021年第四季度小幅上升，并在业主优惠政策支持下维持在约90%至95%的高位。临街零售店也逐步恢复营业，停业和转让店铺的情况不再像前几个季度那样普遍。

据越南建设部收集的数据，河内非中心区首层及一层零售空间的平均报价约为每月每平方米55万越南盾，中心区约为250万越南盾。胡志明市相应区域的报价分别约为85万和310万越南盾。

商业房地产管理服务公司发布的数据，也与建设部关于零售场地的报告趋势一致。

Savills越南数据显示，今年前三个月胡志明市平均出租率达到92%。平均报价租金环比和同比均上涨3%，达到每月每平方米120万越南盾；中心区项目则接近300万越南盾。业主还延长了最低租期，并实施最高达10%的年度租金涨幅。

JLL专家同样估计，2022年第一季度重点购物中心的实际租金环比上涨1.3%，达到每月每平方米41.5美元，不含增值税和管理费，恢复至疫情前水平。虽然业主已取消普遍性的租户扶持政策，但仍愿意按个案协商支持措施。

Colliers越南数据显示，胡志明市中心区平均租金为每月每平方米102美元，非中心区约为28美元。河内中心区平均租金从每月每平方米92美元起，非中心区约为21美元。

品牌正悄然扩展门店网络，使商业房地产租赁市场更加活跃，尤其是在胡志明市。与过去不同的是，如今租金上涨主要发生在非中心区。

Savills胡志明市援引专家和房地产顾问表示，零售商正把新店开到各郡县和社区，而不再只集中于游客较多的第一郡和第三郡。因此，租金上涨主要来自非中心区项目。

因新冠疫情推迟开业的购物中心也正在重启项目。如果这些项目顺利开业，零售场地供应将更加丰富。

仲量联行（JLL）预计，地段优越、租赁策略合理的新增供应将随着经济复苏推高平均租金。现有购物中心的租金也可能随新兴零售连锁品牌扩张而小幅上涨。餐饮、便利店和药店预计将引领2022年剩余月份的需求。

来源：西贡经济时报

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