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【市场资讯】办公室租赁市场的新趋势
今年以来，河内写字楼市场租金大幅上涨，导致一些规模较小、资金实力有限或刚成立的企业转而租用独立住宅作为办公场所，而不是租赁写字楼内的办公空间，以节省成本。
根据房地产网近期的一项调查，河内青春郡、纸桥郡、南慈廉郡和栋多郡等写字楼集中区域的办公室租赁市场，自年初以来每平方米平均租金上涨了5%-10%。这些区域聚集了大量企业、机关以及各部门总部。不仅租金上涨，出租率也保持在较高水平，普遍达到80%以上，尤其是A级写字楼，出租率达到90%以上。写字楼内可出租的办公面积通常至少约为100平方米，因此上述租金上涨使企业的整体租赁成本明显增加。
租金上涨的主要原因是企业在疫情后重新恢复活跃经营，同时新成立企业数量不断增加。根据越南统计总局的数据，随着经济复苏，2022年前9个月新成立企业数量超过163,300家，是2017-2021年同期企业进入和重新进入市场平均数量的1.3倍。值得注意的是，新注册成立的企业主要是规模较小的企业，注册资本在0-100亿越南盾之间的企业约占90%。这类企业通常资金实力有限，因此倾向于寻找价格较低的办公室租赁，以节省企业运营成本。
纸桥郡办公室租赁经纪人黄氏玉艳女士表示，自2022年3月至今，寻找办公室的客户数量大幅增加。这一时间点正值春节之后，也是经历两年疫情后经济开始重新开放的时期。不过，随着租金连续多个季度上涨，相当一部分客户开始改变选择，不再租赁高层写字楼内的办公空间，而是转向租用巷内的独立住宅。即使使用面积相同甚至更大，独立住宅的租金通常也只有写字楼办公室租金的1/2至2/3。
例如，根据房地产网对河内西部区域的调查，对于约100-150平方米的面积，青春郡、南慈廉郡和纸桥郡的出租办公室，即使属于C级写字楼，月租也已达到2200万-3000万越南盾。相比之下，独立住宅的实际使用面积相当，甚至因拥有多层结构而达到两倍或三倍，如果位于可供两辆汽车会车的巷道或老城区住宅区，整栋月租通常仅为1500万-2000万越南盾。
玉艳女士还表示，青春郡有不少用于出租办公的独立住宅，每层面积约50-70平方米，共4-5层，总使用面积约250-350平方米，整栋月租约为1800万-2500万越南盾。而如果租赁相同总面积的高层写字楼办公室，租金可能高出两倍甚至三倍。她强调：“咨询租用独立住宅作为办公室的客户数量同比增长了40%-50%，主要是初创企业和中小企业。”
持相同观点的南慈廉郡办公室经纪人武文红先生表示，在委托他寻找办公室的客户中，大约一半以小型企业为主，他们也正在从高层写字楼办公空间转向独立住宅。不过，红先生指出，与专业写字楼相比，独立住宅作为办公室也存在不少缺点，例如配套设施、服务和安保缺乏统一标准，同时停车位不足的问题较为严重，尤其是汽车停车位。
玉艳女士也承认独立住宅作为办公室存在一定缺点，但同时指出这种形式相较高层写字楼也有不少优势，包括租金更低、不受写字楼各项管理规定限制，而且租户无需面对目前许多办公楼中较难改善的电梯拥堵问题。
据多位经纪人表示，由于新成立企业数量继续快速增加，未来独立住宅办公市场的租赁需求预计还将继续增长。对于新签订的租赁合同，该细分市场预计将保持平均每季度约5%的增长。未来，随着配套设施和服务更加完善，城市住宅区内的商铺住宅和联排住宅预计将更受办公租赁客户青睐。
来源：阮南 - 房地产网
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