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IMG投资股份公司董事长黎兹明先生： 政府当前关注的房地产市场纾困问题，其核心在于三个方面。

首先是遏制土地投机。目前，民众购买土地后等待价格上涨，导致部分生产资源长期闲置，无法发挥作用，造成很大的浪费。

其他国家的经验是通过税收调节土地投机行为。我们在澳大利亚有一个项目，每年需要缴纳2%的土地税。土地价格由税务机关每年独立评估。在项目尚未实施时，我们每年需要缴纳700,000-800,000美元的土地税。今年，当地政府决定将这一税率提高至4%，税率相当高。

IMG投资股份公司董事长黎兹明先生出席会议并发表意见

如果越南实施这一政策，只有真正计划开发项目的人才敢持有土地，而且持有土地后必须尽快实施项目。这项措施不仅能够遏制土地投机，还能为财政部带来可观的财政收入。

我们建议《土地法》起草委员会补充相关规定，实行每年2%的土地税，并对未投入经营、未产生收益的土地征收累进税，借鉴其他国家目前的做法。

其次，我们感谢越南国家银行及时采取措施稳定房地产市场，但提高利率的措施应有明确的实施期限和量化标准。

现在是时候将中期贷款利率降至10%以下了。发达国家的中期贷款利率通常为3%-5%。中期贷款利率过高，企业不愿意贷款，也不敢贷款，客户则会将资金投入其他领域，而不是房地产。建议将中期贷款利率降至约8.5%，并允许适当浮动，恢复到两年前的水平，使越南继续成为亚洲经济巨龙。

应采取措施，禁止或限制房地产企业参与银行业务，反过来也应限制银行参与房地产企业。因为同时涉足这两个领域的企业，主要将从社会筹集的资金用于自身业务，对社会整体的作用有限。

第三，解决法律障碍和行政管理问题。目前，房地产企业面临的最大困难是法律规定相互重叠。同一个问题、同一项规定可能存在多种理解，执行部门因此不予落实或不敢执行，尤其是在地方层面。

在企业中，我们分配任务时都会设定完成期限。如果员工没有正当理由而未能按时完成任务，且未获得上级批准调整期限，就会受到处罚或被调换工作岗位。然而，国家机关工作人员即使延迟处理或不开展工作，也可能不会受到相应处理。我们都清楚，工作进度延误造成的损失，比贪污造成的损失更大。

因此，我们建议明确规定各级机关的权限分配和责任，包括需要完成的工作内容、完成期限以及逾期未完成时应承担的责任。

IMG领导层还建议计划与投资部允许越南企业延长土地租赁期限，或允许企业一次性支付70年的土地使用费用，使工业园区拥有足够长的土地使用期限，从而增强对土地租赁合作伙伴的吸引力。这既符合法律规定，也能增加地方财政收入。

会议由越南政府总理范明政主持。出席会议的还有副总理黎明慨、副总理陈红河，以及建设部、财政部、自然资源与环境部、计划与投资部的部长和越南国家银行行长。

国会方面，经济委员会和法律委员会也受邀参加会议。

各省、直辖市人民委员会主席也在受邀参会人员之列。

参加会议的还有越南外贸银行、越南工商银行、越南投资发展银行、越南农业与农村发展银行、越南技术商业银行和越南军队银行六家大型银行，以及温纳集团、太阳集团、诺瓦兰集团、IMG、吉皮投资集团、生态公园集团、吉莱克西姆科集团、黄军集团、贝卡梅克斯工业发展公司、兴盛集团等众多房地产行业领先集团。

此外，还有胡德、汉迪科、尤迪克、汉科普等总公司，以及维纳科内克斯、和平等建筑施工领域的企业。

胡志明市房地产协会也受邀参加会议。

越南政府总理范明政在会议上发表指导讲话。图片：杨江/越南通讯社

房地产市场出现积极复苏迹象

越南政府总理范明政在会议上强调，过去一段时间，尽管受到国内外因素影响，面临诸多困难和挑战，但在越南共产党的坚决、有效领导和指导下，在整个政治体系、企业界、民众以及国际友人的共同参与下，2023年前7个月，全国经济社会形势继续向好。

越南政府总理范明政在会议上发表讲话。

宏观经济继续保持稳定，通货膨胀持续呈下降趋势，主要经济平衡得到保障，经济继续增长，生产经营活动逐步改善。公共债务、政府债务和财政赤字得到控制。房地产领域为整体经济社会发展成果作出了非常重要的贡献。

总理表示，房地产及房地产市场在经济中发挥着重要作用，对民众、企业以及经济增长和发展具有直接而广泛的影响。目前，经济中的资金流动和信贷活动都与房地产密切相关。

2023年3月11日，政府颁布第33/NQ-CP号决议，提出多项措施，解决房地产市场困难，推动市场安全、健康和可持续发展。此后，各部委积极主动开展研究、制定和颁布相关政策，并向政府和总理提出建议，推动出台多项机制和政策，及时解决房地产市场面临的困难和障碍……

在银行、信贷和投资等领域多项具体政策的共同作用下，房地产市场出现了积极复苏迹象。

这表明政府坚定地致力于支持和纾困房地产市场，避免房地产市场出现大规模崩溃，影响整体经济的复苏和发展。

线上会议评估政府2023年3月11日第33/NQ-CP号决议的实施成果，并提出解决房地产市场困难和障碍的措施。

总理指出，除了积极贡献之外，过去一段时间，房地产市场的运行仍存在不稳定、不健康的迹象，复苏速度较慢，房地产企业仍面临诸多困难。企业债券市场和房地产市场存在的问题和障碍才刚刚开始得到处理，尚未获得根本性、可持续和有效的解决。

总理强调：“存在多年的问题，不可能在短时间内轻易解决，而是必须逐步处理，遇到什么困难就解决什么困难，哪里存在障碍就在哪里排除，哪个层级存在问题就由哪个层级解决。各级机关、各部委、各行业、企业和民众都应提高自身责任意识，共同努力解决问题，坚持‘国家、企业和民众之间利益协调’以及‘利益共享、风险共担’的精神，推动房地产市场稳定、安全、健康和可持续发展。”

多个房地产项目仍面临困难和障碍

建设部副部长阮文生在会议上报告称，2023年第二季度，房地产和住房供应仍然有限，仅有7个项目竣工，共计2,424套住房（852套公寓和1,572套独立住宅）。项目数量仅相当于2023年第一季度的约50%，以及2022年第二季度的约29.17%。由于多个项目面临法律和资金方面的困难及障碍，项目实施进度放缓，甚至完全停工。

2023年第二季度，房地产市场共有96,977笔成功交易。尽管房地产市场出现放缓迹象，但河内和胡志明市等部分大城市的新建公寓成交价格，在一些地区仍被认为出现较大幅度上涨。度假房地产销售价格继续呈下降趋势，但由于目前资金成本仍处于较高水平，降幅已不像去年年底那么大。本季度，多个地方的别墅和项目土地销售价格继续呈下降趋势，较上一季度下降约2%-5%。未来，价格可能继续调整至更合理的水平，与产品本身及所在区域基础设施的投资价值相匹配。

根据越南国家银行的报告，截至2023年5月31日，房地产经营活动的信贷余额达到9257.96亿越南盾。2023年前5个月，房地产经营领域的信贷增长了14%。

2023年第二季度，房地产领域通过发行企业债券筹集的资金在6月份出现明显变化。当月共有13次私募发行，总价值达8.17万亿越南盾，利率为12%-14%，高于市场平均水平。与2023年5月相比，发行规模大幅增长。5月份仅有一家企业成功发行债券，总价值为2.6万亿越南盾（来源：越南债券市场协会）。

在会议上，各部委、地方政府领导评估了各机关、单位在实施第33号决议及政府、总理相关政策过程中已经完成和尚未完成的工作。同时，各方提出解决方案，处理因法律障碍而停工、无法将产品推向市场的房地产项目，以释放土地资源和投资资金，降低信贷坏账风险。会议还讨论了在实施“2021-2030年为低收入群体和工业园区工人投资建设至少100万套社会住房”计划过程中遇到的困难和障碍。

听取各部委、地方政府及企业领导的意见后，范明政总理强调，房地产领域是经济的支柱之一，必须重视市场调控和复苏，同时加强风险控制。政府和总理将继续坚决指导，并与地方政府和企业共同努力，解决房地产市场面临的困难。

建设部副部长阮文生报告政府关于房地产市场的第33号决议实施成果

总理表示，2023年3月11日，政府颁布第33/NQ-CP号决议，提出多项措施，解决房地产市场困难，推动市场安全、健康和可持续发展。此后，各部委积极主动开展研究、制定和颁布相关政策，并向政府和总理提出建议，推动出台多项机制和政策，及时解决房地产市场面临的困难和障碍……在银行、信贷和投资等领域多项具体政策的共同作用下，房地产市场出现了积极复苏迹象。这表明政府坚定地致力于支持房地产市场，并帮助市场解决困难。

总理要求，各方必须紧密遵循党的方针路线和国家政策法律，积极、灵活、创新、及时、有效地开展指导和管理工作，确保符合实际情况和现实要求；不得将经济和民事关系刑事化；保护依法正确履职的干部和工作人员；协调国家、民众和企业之间的利益。面对各种困难、挑战和变化，不应恐慌、动摇或畏惧；同时，在取得成果时也不能沉醉其中，在形势好转时不能放松警惕、主观大意，更不能错失发展机遇。

关于总体任务，总理要求各部委、地方政府根据各自的职能和任务，继续紧急、严格落实第13/CT-TTg号指示、政府关于解决房地产市场困难并推动市场安全、健康和可持续发展的第33/NQ-CP号决议，以及总理作出的各项指示。

重点推动社会住房发展（根据总理2023年4月3日第338/QĐ-TTg号决定），加快公共投资资金和优惠贷款资金的拨付，为生产经营活动创造动力，并发挥带动作用。

关于具体任务，总理要求建设部继续研究和完善《住房法（修订）》及《房地产经营法（修订）》的立法文件，向政府报告，并提交国会在2023年10月举行的第六次会议上审议通过，确保法律体系的协调性、统一性和可行性。

建设部还应与各部委合作，指导地方政府和企业有效实施“2021-2030年为低收入群体和工业园区工人投资建设至少100万套社会住房”计划；指导并督促地方政府开展审查、编制和公布社会住房、工人住房以及公寓楼改造重建项目投资者名单；继续开展审查、督促和指导工作，帮助各省、中央直辖市的地方政府和企业解决房地产项目实施过程中遇到的困难和障碍。

总理建议越南国家银行继续审查对房地产企业的信贷发放情况，采取适当、有效的措施，使房地产企业、房地产项目和购房者能够更加便利地获得信贷资金，从而帮助解决困难，推动房地产市场安全、健康、高效和可持续发展。特别是要有效实施规模约120万亿越南盾的优惠信贷计划，为社会住房、工人住房以及公寓楼改造重建项目提供贷款。

总理要求计划与投资部指导、督促并帮助地方政府解决住房和房地产项目投资手续、投资方针批准过程中遇到的困难和障碍，包括城市地区的社会住房和工人住房项目，以增加市场供应。

财政部应对债券发行机构和企业的偿付能力进行全面、具体的审查和评估，其中包括房地产企业，特别是2023年和2024年到期的债券。

同时，应加强对房地产经营企业通过证券市场筹集资金活动的监管，避免投机、市场操纵和哄抬价格等现象。此外，还应采取有效措施，推动证券市场和企业债券发行市场健康、可持续发展。

自然资源与环境部应尽快完成关于修订和补充2014年5月15日第44/2014/NĐ-CP号政令的文件，并提交政府审议颁布。该政令涉及土地估价方法、土地价格框架和土地价格表的制定与调整、具体土地价格的确定以及土地价格评估咨询活动，相关修订将按照简化程序进行。同时，该部还应指导地方政府解决土地价格确定过程中遇到的困难和障碍。

对于地方政府，总理要求落实2023年3月11日第33/NQ-CP号决议提出的任务和措施，解决房地产市场困难，推动市场安全、健康和可持续发展；重点审查并解决辖区内房地产项目实施过程中存在的困难和障碍；尽快集中落实总理2023年4月3日第338/QĐ-TTg号决定中明确分配的任务。该决定批准了“2021-2030年为低收入群体和工业园区工人投资建设至少100万套社会住房”计划，以及面向社会住房、工人住房和公寓楼改造重建项目的120万亿越南盾信贷计划。地方政府还应研究在权限范围内简化和缩短行政手续，明确住房项目立项和审批手续的负责部门，其中包括社会住房项目。

对于企业，越南政府总理要求继续主动开展审查和重组，调整企业组织结构、投资组合及投资产品结构，确保与企业的财务能力、经营规模和管理能力相适应，同时符合社会的实际需求；审查并重组资金来源；重点处理坏账和到期债务，为企业获得信贷、债券、证券市场等资金来源创造基础和条件，以推进项目实施。

此外，总理要求各相关部委和机关根据各自的职能和任务，主动解决属于其管理领域的房地产市场困难，并对新出现或超出自身权限的问题提出处理建议。